DÉFISCALISATION
Les solutions de défiscalisation
Denormandie, Malraux, LMNP, déficit foncier. Réduire l'IS de votre holding tout en diversifiant votre patrimoine.
Fin du dispositif Pinel au 31/12/2024
Le dispositif Pinel, qui permettait une réduction d'impôt jusqu'à 21% sur 12 ans pour l'investissement locatif dans le neuf, a pris fin le 31 décembre 2024. Aucun nouveau dispositif équivalent n'a été instauré pour 2025, ce qui pousse les investisseurs à se tourner vers d'autres solutions.
Dispositifs en vigueur en 2025
Loi Denormandie
Ancien rénové, réduction sur 12 ans
Loi Malraux
Secteur sauvegardé, travaux
Location meublée
Amortissement du bien
Déficit foncier
Imputation sur revenu global
Comparatif des dispositifs 2025
| Dispositif | Type de bien | Avantage fiscal | Conditions clés | Statut 2025 |
|---|---|---|---|---|
| Loi Pinel | Neuf | Jusqu'à 21% sur 12 ans | Location 6-12 ans, plafonds | Terminé |
| Loi Denormandie | Ancien rénové | Jusqu'à 21% sur 12 ans | Travaux > 25%, DPE | En vigueur |
| Loi Malraux | Secteur protégé | 22-30% sur travaux | Secteur sauvegardé, ABF | En vigueur |
| LMNP | Meublé | Amortissement | Location meublée, non pro | En vigueur |
| Déficit foncier | Ancien + travaux | Imputation 10 700€/an | Travaux déductibles | En vigueur |
| Censi-Bouvard | Résidences services | 11% sur 9 ans | Location meublée, gestionnaire | Incertain |
| Loi Cosse | Ancien | Déduction sur loyers | Convention ANAH | En vigueur |
| Monuments historiques | Immeuble classé | Déduction totale travaux | Conservation, travaux encadrés | En vigueur |
Focus sur les principaux dispositifs
Loi Denormandie
Principe
La loi Denormandie permet de bénéficier d'une réduction d'impôt jusqu'à 21% du prix d'achat pour l'acquisition d'un logement ancien à rénover, mis en location dans les communes ayant signé une convention "Cœur de ville" ou ORT.
Référence : Article 199 novovicies du CGI et Arrêté du 26 mars 2019.
Avantages
- ✓ Réduction d'impôt 12%, 18% ou 21% selon durée
- ✓ Plafond 300 000€ de prix de revient
- ✓ Valorisation patrimoine ancien rénové
- ✓ 245 communes éligibles
- ✓ Norme énergétique améliorée (-20% collectif, -30% individuel)
- ✓ Travaux ≥ 25% du prix global pris en charge
Contraintes
- ⚠ Engagement location 6, 9 ou 12 ans
- ⚠ Plafonds de loyers selon zone (9,50€ à 18,25€/m²)
- ⚠ Plafonds de ressources locataires
- ⚠ Travaux terminés sous 2 ans
- ⚠ Localisation limitée aux communes conventionnées
- ⚠ Pas de cumul avec Loc'Avantages
Exemple de calcul
Prix d'acquisition : 150 000 €
Travaux : 50 000 € (33% du prix total)
Frais d'acquisition (7,5%) : 15 000 €
Prix de revient net : 215 000 €
Réduction d'impôt sur 12 ans : 215 000 € × 21% = 45 150 €
Soit 3 763 € par an pendant 9 ans, puis 1 882 € pendant 3 ans
Loi Malraux
Principe
La loi Malraux offre une réduction d'impôt de 22% à 30% du montant des travaux de restauration réalisés sur des immeubles situés dans des secteurs sauvegardés ou zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).
Avantages
- ✓ Réduction 30% en secteur sauvegardé
- ✓ Réduction 22% en ZPPAUP/AVAP
- ✓ Pas de plafond sur montant des travaux
- ✓ Plafond annuel 400 000€ de travaux éligibles
- ✓ Préservation patrimoine historique
- ✓ Valorisation importante du bien
Contraintes
- ⚠ Travaux validés par Architecte des Bâtiments de France (ABF)
- ⚠ Location nue 9 ans minimum
- ⚠ Coût des travaux très élevé
- ⚠ Localisation limitée (secteurs protégés)
- ⚠ Délai d'instruction administratif
- ⚠ Complexité technique et juridique
Exemple de calcul
Prix d'acquisition : 300 000 €
Travaux de restauration : 400 000 € (plafond annuel)
Secteur : Secteur sauvegardé (30%)
Réduction d'impôt : 400 000 € × 30% = 120 000 €
Réduction étalée sur les années de réalisation des travaux
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
Principe
Le statut LMNP permet de louer un bien meublé et de bénéficier d'une fiscalité avantageuse grâce à l'amortissement du bien et du mobilier. Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) au lieu des revenus fonciers.
Avantages
- ✓ Amortissement du bien et du mobilier
- ✓ Faible imposition des loyers (voire nulle pendant plusieurs années)
- ✓ Déduction des charges et intérêts d'emprunt
- ✓ Récupération TVA (résidences services)
- ✓ Pas de plafond de loyer ni de ressources locataires
- ✓ Flexibilité : neuf ou ancien
Contraintes
- ⚠ Revenus locatifs < 23 000€/an ou < 50% revenus globaux
- ⚠ Gestion locative plus complexe (meublé)
- ⚠ Comptabilité obligatoire (régime réel)
- ⚠ Plus-value professionnelle si activité > 5 ans
- ⚠ Risque vacance locative
- ⚠ Usure du mobilier à renouveler
Exemple de calcul
Prix d'acquisition : 200 000 €
Mobilier : 10 000 €
Loyers annuels : 12 000 €
Charges déductibles : 3 000 €
Amortissement annuel (bien sur 30 ans + mobilier sur 7 ans) : 8 100 €
Résultat fiscal : 12 000 - 3 000 - 8 100 = 900 €
Imposition minimale grâce à l'amortissement
Déficit foncier
Principe
Le déficit foncier permet d'imputer sur le revenu global les charges et travaux déductibles qui dépassent les revenus fonciers, dans la limite de 10 700€ par an. Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Avantages
- ✓ Réduction d'impôt immédiate (10 700€ max/an)
- ✓ Travaux déductibles : rénovation, réparation, entretien
- ✓ Surplus reportable sur 10 ans
- ✓ Pas de plafond de loyer ni de ressources
- ✓ Amélioration et valorisation du bien
- ✓ Compatibilité avec autres dispositifs
Contraintes
- ⚠ Obligation de louer 3 ans minimum après travaux
- ⚠ Travaux de construction/reconstruction non déductibles
- ⚠ Plafond annuel 10 700€
- ⚠ Intérêts d'emprunt imputables uniquement sur revenus fonciers
- ⚠ Régime réel obligatoire
- ⚠ Déclaration spécifique (2044)
Exemple de calcul
Revenus fonciers annuels : 8 000 €
Charges déductibles : 2 000 €
Travaux déductibles : 25 000 €
Intérêts d'emprunt : 3 000 €
Déficit foncier : 8 000 - 2 000 - 25 000 - 3 000 = -22 000 €
Imputable sur revenu global : 10 700 € (économie fiscale TMI × 10 700€)
Reportable sur revenus fonciers : 11 300 € sur 10 ans
Monuments historiques
Principe
Les propriétaires d'immeubles classés ou inscrits au titre des Monuments historiques peuvent déduire la totalité des travaux de restauration de leur revenu global, sans plafond, à condition de conserver le bien et de respecter les prescriptions architecturales.
Avantages
- ✓ Déduction intégrale des travaux sur revenu global
- ✓ Pas de plafond de déduction
- ✓ Préservation patrimoine historique exceptionnel
- ✓ Exonération partielle IFI (75% si ouvert au public)
- ✓ Exonération droits de succession (sous conditions)
- ✓ Prestige et valorisation patrimoniale
Contraintes
- ⚠ Obligation de conservation 15 ans minimum
- ⚠ Travaux validés par Architecte des Bâtiments de France
- ⚠ Coût des travaux très élevé
- ⚠ Contraintes architecturales strictes
- ⚠ Engagement d'ouverture au public (partielle)
- ⚠ Rareté et prix d'acquisition élevés
Exemple de calcul
Prix d'acquisition : 800 000 €
Travaux de restauration : 500 000 €
Revenu global : 200 000 €
TMI : 45%
Économie d'impôt : 500 000 € × 45% = 225 000 €
Déduction étalée sur plusieurs années selon réalisation des travaux
Fiscalité des revenus et plus-values
Imposition des revenus locatifs
Location nue (Revenus fonciers)
- • Micro-foncier : abattement 30% si < 15 000€
- • Régime réel : déduction charges, travaux, intérêts
- • Imposition : TMI + prélèvements sociaux 17,2%
Location meublée (BIC)
- • Micro-BIC : abattement 50% si < 77 700€
- • Régime réel : amortissement + charges
- • Fiscalité très avantageuse avec amortissement
Plus-value immobilière
La plus-value à la revente est imposée à l'impôt sur le revenu (19%) et aux prélèvements sociaux (17,2%), soit 36,2% au total.
Abattement progressif
- • IR : exonération totale après 22 ans
- • PS : exonération totale après 30 ans
- • Abattement de 6% par an au-delà de 5 ans (IR)
- • Abattement de 1,65% à 9% par an (PS)
Quel dispositif pour quel profil ?
Contribuable fortement imposé (TMI 41-45%)
Priorité à la réduction d'impôt maximale avec des dispositifs puissants.
Investisseur patrimonial long terme
Constitution d'un patrimoine immobilier avec revenus complémentaires.
Primo-accédant investisseur
Premier investissement locatif avec contraintes budgétaires.
Passionné du patrimoine historique
Préservation du patrimoine avec avantages fiscaux exceptionnels.
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