IMMOBILIER
L'immobilier dans une holding
Loger un bien dans une société à l'IS change la façon dont les loyers, la revente et la transmission sont imposés. Ce que cela permet, ce que cela coûte et ce que la loi de finances 2026 a fermé.
À savoir avant tout
L'immobilier ne sert plus de remploi après un apport-cession
Si votre holding cède les titres apportés moins de 3 ans après l'apport, elle doit réinvestir au moins 70 % du prix dans des activités économiques éligibles, sous 3 ans. Ces investissements doivent ensuite être conservés 5 ans. Depuis la loi de finances 2026, la gestion d'un patrimoine immobilier, l'immobilier de rendement et la construction-vente sont exclus de ce remploi. Un achat d'immeuble locatif avec cette part du prix ferait tomber le report d'imposition. Les 30 % restants, eux, peuvent aller vers l'immobilier.
Le détail des conditions : apport-cession et article 150-0 B ter.
Deux régimes
Détenir en direct ou via une société à l'IS
La holding (ou une SCI filiale ayant opté pour l'IS) fait basculer le bien dans la fiscalité des entreprises. Les loyers y sont moins imposés, la revente beaucoup plus.
| Critère | En direct ou SCI à l'IR | Holding ou SCI à l'IS |
|---|---|---|
| Loyers | Barème de l'impôt sur le revenu + prélèvements sociaux de 17,2 % | Impôt sur les sociétés : 15 % jusqu'à 42 500 € de bénéfice (PME, sous conditions), 25 % au-delà |
| Amortissement du bâti | Non (sauf location meublée) | Oui, il réduit le bénéfice imposable chaque année |
| Plus-value de revente | 19 % + 17,2 %, avec abattements pour durée : exonération d'IR après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans | Calculée sur la valeur nette comptable (après amortissements), imposée à l'IS, sans abattement |
| Argent disponible pour vous | Les loyers nets, directement | Via des dividendes, soumis à la flat tax de 31,4 % en 2026 |
| Financement | Emprunt personnel | Trésorerie de la holding, emprunt de la société |
| Adapté si | Vous cherchez des revenus ou prévoyez une revente après une longue détention | Vous capitalisez sur le long terme sans prélever les loyers |
Taux applicables en 2026. Les revenus fonciers et les plus-values immobilières restent aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
En pratique
Trois situations où la question se pose
Les murs de l'entreprise
Une SCI achète les locaux et les loue à la société d'exploitation. L'immobilier sort du bilan de l'entreprise, ce qui le protège de son risque et facilite une cession future du fonds ou des titres sans les murs.
Une trésorerie qui dort
La holding accumule des dividendes remontés en régime mère-fille. Plutôt que de les distribuer (et de payer la flat tax), elle peut investir dans un bien et laisser les loyers s'accumuler à l'IS.
La transmission
Donner des parts de société plutôt qu'un immeuble permet de transmettre par fractions, de démembrer, de garder la gestion. La valeur des parts tient compte des dettes de la société.
Points de vigilance
Ce qui peut coûter cher plus tard
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La revente après une longue détention
L'amortissement réduit l'impôt pendant la détention mais augmente la plus-value à la sortie. Sur un bien gardé vingt ans puis vendu, l'avantage des premières années peut s'inverser.
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Le statut de holding animatrice
Une holding qui détient une part importante d'immobilier locatif peut perdre son caractère animateur. Or ce statut conditionne plusieurs régimes favorables, dont le pacte Dutreil sur la transmission. À vérifier avant d'acheter.
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L'IFI
Les biens immobiliers loués détenus via une société entrent dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière, à proportion de vos parts. La holding ne les en fait pas sortir.
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La sortie de l'argent
Chaque euro qui quitte la holding pour vous est imposé une seconde fois. La structure convient à un patrimoine qu'on laisse travailler, moins à des revenus dont vous avez besoin chaque mois.
Pour le montage d'une SCI filiale : holding et SCI. Pour la fiscalité des dividendes : flat tax et dividendes.
Un bien à loger, une trésorerie à placer ?
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Vos questions
Peut-on réinvestir le produit d'un apport-cession dans l'immobilier ?
Pas pour satisfaire l'obligation de remploi. Depuis la loi de finances 2026, la gestion d'un patrimoine immobilier, l'immobilier de rendement et la construction-vente sont exclus des réinvestissements admis. Si la holding cède les titres moins de 3 ans après l'apport, les 70 % à réinvestir doivent aller vers des activités économiques éligibles. Les 30 % restants sont libres.
Une holding peut-elle acheter un bien immobilier ?
Oui. Une holding soumise à l'IS peut acquérir un immeuble en direct ou via une SCI filiale à l'IS. Les loyers sont alors imposés à l'IS et le bâti est amorti. La plus-value de revente est calculée sur la valeur nette comptable, sans abattement pour durée de détention.
Holding ou détention personnelle : quelle différence à la revente ?
En détention personnelle, la plus-value immobilière bénéficie d'abattements pour durée de détention (exonération d'impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans). Dans une société à l'IS, elle est calculée sur la valeur amortie et imposée sans abattement. L'écart peut être important sur une détention longue.
Loger les murs de l'entreprise dans une SCI, est-ce toujours pertinent ?
C'est un montage classique : la SCI achète les locaux et les loue à la société d'exploitation. Il sépare l'immobilier du risque de l'entreprise et prépare la transmission. Le choix entre SCI à l'IR et SCI à l'IS dépend de vos revenus, de votre horizon et de ce que vous comptez faire du bien.
Pour aller plus loin
Le point de vue conseil, sur le site du cabinet Occitea Patrimoine