IMMOBILIER
L'immobilier via holding
Placer la trésorerie de votre holding en immobilier : SCI IS, LMNP, report d'imposition 150-0 B ter.
Cette page couvre la détention d'actifs immobiliers via votre holding (ou via une SCI à l'IS créée dans cette holding) pour valoriser votre trésorerie. Le montage structurant holding + SCI fera l'objet d'une page dédiée.
L'essentiel à retenir
Plus-value différée lors de l'apport de titres à une holding
Minimum à réinvestir dans les 24 mois en immobilier éligible
Location meublée non professionnelle éligible depuis 2024
Durée minimum de conservation des biens acquis
Le dispositif 150-0 B ter : cadre juridique
Principe général
L'article 150-0 B ter du CGI permet de bénéficier d'un report d'imposition de la plus-value réalisée lors de l'apport de titres d'une société à une holding, à condition de réinvestir au moins 50 % du prix de cession dans des biens ou droits immobiliers éligibles dans un délai de 24 mois.
Fondements légaux
- •CGI art. 150-0 B ter : mécanisme de report d'imposition
- •LOI 2023-1322 du 29 décembre 2023 (art. 18) : assouplissement LMNP
- •BOI-RPPM-PVBMI-30-10-60 : doctrine administrative
- •Rescrit 2017/69 du 3 octobre 2017 : précisions sur les modalités
Conditions cumulatives
Actifs immobiliers éligibles en 2025
Éligible
- •Immeubles nus (résidentiels, commerciaux, bureaux)
- •Parts de SCI à l'IS détenant de l'immobilier
- •LMNP (location meublée non professionnelle) depuis 2024
- •Biens en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement)
- •Terrains à bâtir avec promesse de construction
- •Droits réels (usufruit, nue-propriété)
Non éligible
- •SCPI (sociétés civiles de placement immobilier)
- •OPCI (organismes de placement collectif immobilier)
- •SCI à l'IR (transparence fiscale)
- •Fonds immobiliers (FPI, SLP, SPPICAV)
- •Parts de sociétés exerçant activité mixte (supérieures à 50% non immobilier)
- •Meubles meublants ou équipements mobiliers seuls
Nouveauté 2024 : LMNP éligible
Depuis la loi de finances 2024 (art. 18), les biens en location meublée non professionnelle (LMNP) sont désormais éligibles au réinvestissement 150-0 B ter, à condition que :
- •Le bien soit détenu directement par la holding
- •La location soit non professionnelle (seuil CA)
- •Conservation minimum de 5 ans
Fiscalité et mécanisme du report
Schéma de fonctionnement
Dirigeant : M. Dupont cède sa société opérationnelle
Prix de cession : 2 000 000 €
Plus-value : 1 500 000 €
Fiscalité classique : 450 000 € (30% PFU)
Apport titres à holding SAS
Holding cède titres (2 M€)
Réinvesti ≥ 1 M€ en immobilier
- Impôt immédiat : 0 € (report d'imposition)
- Montant à réinvestir : 1 000 000 € minimum (50% de 2 M€)
- Disponible après réinvestissement : 1 000 000 €
- Économie de trésorerie : 450 000 € (report)
Évènements déclencheurs du report
Le report d'imposition prend fin et la plus-value devient imposable dans les cas suivants :
Stratégies de structuration patrimoniale
Holding patrimoniale passive
Détention d'un portefeuille immobilier diversifié avec gestion locative centralisée.
- ✓ Bureaux, commerces, résidentiel
- ✓ Parts de SCI à l'IS
- ✓ LMNP (nouveauté 2024)
- ✓ Capitalisation des loyers dans la holding
Holding animatrice + immobilier
Combinaison d'activités opérationnelles et de détention immobilière professionnelle.
- ✓ Locaux professionnels des filiales
- ✓ Pacte Dutreil éligible
- ✓ Exonération IFI partielle
- ✓ Optimisation fiscale globale
Stratégies combinées
À qui s'adresse ce dispositif ?
Dirigeant cédant son entreprise
Chef d'entreprise cédant sa société opérationnelle et souhaitant réinvestir dans l'immobilier locatif sans payer immédiatement 30% d'impôt.
Investisseur immobilier patrimonial
Personne physique détenant participations dans sociétés et souhaitant se constituer un portefeuille immobilier professionnel via holding.
Famille patrimoniale multi-générationnelle
Famille souhaitant structurer patrimoine immobilier dans holding familiale pour transmission avec Pacte Dutreil et démembrement.
Associé sortant en mésentente
Associé cédant ses parts dans contexte conflictuel et voulant sécuriser le produit de cession en immobilier tangible.
Avantages & Points de vigilance
Avantages
Pas de taxation immédiate de la plus-value (30% PFU économisé)
Réinvestissement de 100% du capital sans décaissement fiscal
Transition sociétaire → immobilier tangible et générateur de loyers
Revenus locatifs dans la holding à l'IS (15% puis 25%)
Pacte Dutreil possible + démembrement + donation titres
Nouvelles opportunités location meublée non professionnelle
Points de vigilance
Contrainte de débloquer au moins la moitié du prix de cession
Recherche et acquisition sous pression temporelle
Immobilisation longue durée, illiquidité relative
Revenus locatifs taxés 15% puis 25% (vs IR progressif)
Biens détenus en holding passive intégrés à l'assiette IFI
Suivi comptable, déclaratif (2074-IMP), documentation précise
Optimisez votre apport-cession avec l'immobilier
"Le dispositif 150-0 B ter est un levier patrimonial majeur pour les dirigeants cédants. Une structuration rigoureuse permet de différer l'impôt et de constituer un patrimoine immobilier professionnel durable."
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